Umlagefähige Betriebskosten: die vollständige Liste (2026)
Welche Betriebskosten nach BetrKV auf Mieter umlegbar sind — und welche nicht. Mit Überblick über die Kostenarten und den häufigsten Streitpunkten.
Von Verwalto.xhub-Redaktion · Recht · 20. Juni 2026 · 7 Min. Lesezeit
Welche Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen? Die Antwort gibt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie listet die umlagefähigen Kostenarten abschließend auf. Dieser Beitrag gibt den Überblick — und zeigt, was ausdrücklich nicht umlagefähig ist.
Die Betriebskostenarten nach BetrKV
Umlagefähig sind unter anderem: laufende öffentliche Lasten (v. a. Grundsteuer), Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne bzw. Breitbandanschluss, Einrichtungen für die Wäschepflege sowie sonstige Betriebskosten.
Worauf es bei den großen Posten ankommt
Heizung und Warmwasser unterliegen der Heizkostenverordnung und sind überwiegend verbrauchsabhängig abzurechnen. Versicherungen sind nur als Sach- und Haftpflichtversicherung umlagefähig, nicht etwa eine Rechtsschutzversicherung des Vermieters.
Was nicht umlagefähig ist
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten (z. B. Verwalterhonorar, Kontoführung des Vermieters), Instandhaltungs-, Reparatur- und Instandsetzungskosten, Zuführungen zu Rücklagen sowie einmalige Kosten. Diese trägt der Vermieter.
Sonstige Betriebskosten — die Stolperfalle
Kosten, die nicht ausdrücklich in der BetrKV stehen (z. B. Wartung von Rauchwarnmeldern oder Dachrinnenreinigung), sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten konkret benannt sind. Eine pauschale Klausel reicht nicht.
Häufige Streitpunkte
Immer wieder strittig: die Abgrenzung von Wartung (umlagefähig) und Reparatur (nicht umlagefähig), versteckte Verwaltungskosten und neue Kostenarten ohne vertragliche Grundlage. Eine saubere Kostenartentrennung im System beugt vor.
Häufige Fragen
Ist die Grundsteuer umlagefähig? Ja, als laufende öffentliche Last.
Sind Reparaturen umlagefähig? Nein. Instandhaltung und Reparatur trägt der Vermieter.
Was sind sonstige Betriebskosten? Kostenarten, die nur umlagefähig sind, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt wurden.
Sind Verwaltungskosten umlagefähig? Nein, sie sind grundsätzlich nicht auf Wohnraummieter umlegbar.